西湖国际城后，又有红盘交付！当年“抢破头”，如今还剩多少红利？
一个楼盘的热度高低，主要取决于一二手价差。
两者基本呈正比关系，价差越大，热度越高，即中签率越低。过去一年出现的各路摇号红盘，无不如此。
但价差并非固定不变，而是一个随行情调整，不断变化的动态指标。
它可能像这两天大调整的股市，早上还是赚钱的，下午就变成了亏损。当然，也可能到了交付那一天，碰上更火的行情，收益大幅上涨。
总之，只有到了套现那一刻，才能真正锁定盈亏。
所以，你就不难理解，当红盘出现第一套二手成交时，大家是如此地激动和雀跃。
前有锦绣之城6万9的“天价成交”震惊业内，后有超级红盘西湖国际城“89㎡283万”的首套成交案例，引发全城围观。
今年6月前，杭州又有一批红盘，即将（或已经）迎来交付。
名单包括但不限于，雅居乐·国际花园、香港兴业·耦园、北大资源·未名府、滨江·铂金海岸，及万科·江湾城等。
当时惊人的倒挂，如今还剩多少？涨了还是跌了？
近日，《层楼》小编提前实地探访了几大待交付红盘，看看这些房子，值不值得大家当初“抢破脑袋”？
STOP 1 雅居乐·国际花园
第一站，是位于闲林的雅居乐国际花园。
雅居乐国际花园预计今年5月交付，约一个月的时间，就将面临业主的“审判”。
去年10月，雅居乐国际花园最后132套房源全部售罄。在去年下半年行情走弱、频频流摇的境况里，中签率只有7.95%。
均价16600元/㎡、加上准现房优势，让老余杭刚需、城西外溢人群，趋之若鹜。
再加上周边二手房基本不下2万，也吸引了一大批投资客。
项目北面为天目山西路，东临闲富中路，紧邻镇政府。除了小区自带商业，周边还有4.2万㎡嘉凯城市广场。
对于刚需而言，位置略偏，暂时也没有地铁，但胜在总价合适。
现场可以看到，即将交付的二期房源，外立面已基本完成，底层商铺也在装修。现场还有不少销售人员，正在带领客户看商铺。
雅居乐国际花园 实景
相邻的一期入住率，已经很高，放眼望去，阳台衣物挂得满满当当，时不时还能遇见进出取快递的居民。
去年6月，我来跑盘的时候，一期楼下的商铺都还是空置状态。如今，商家纷纷入驻，餐厅、便利店、小超市应有尽有，居住氛围更浓厚了。
闲林的“土著”朋友告诉我，杭瑞高速就是一条分水岭，高速以南的二手房源均价，基本2万左右，好一点的小户型，能卖到2万2—2万3。
而高速以北，因为距离未来科技城核心区更近，价格能破3万。
我实地看了几套雅居乐国际花园一期的房源。
中介力推的一套89.05㎡3室房源，毛胚状态，楼层较高，视野相当不错，总价190万，均价算下来21336元/㎡。
据中介小哥称，这套房源，基本是底价在售了。
他告诉我，去年7月，这套房就挂牌过，当时总价223万，比现在足足贵了33万。
“时间不赶巧，要是去年放在6月，肯定能成交的。”中介小哥感慨道。
透明售房网显示，今年3月初，雅居乐国际花园一期最低签约价只有16765元/㎡，也是一套89㎡高层房源。即便现在挂牌房源中，也能找到不少低于2万的房源。
与去年新房买入价格16600相比，目前二手房价格还有一定倒挂优势，但与去年巅峰期相比已有明显下降。
不知道等到交付，更多房源涌向二手市场后，价格又会有多少变化？
STOP 2 香港兴业·耦园
随后，我前往了前不久刚刚摇号完毕的耦园。在这轮摇号里，耦园交出了相当不错的成绩单。
144套房源，吸引3272组客户登记，中签率低至4.4%。
我有位在城西工作的小姐妹，也去摇了耦园。此前，她抱着非常佛系的态度：“摇不中耦园，还有西溪公馆嘛。”
原以为不会有那么多人登记，摇号结果出来她就开始焦虑，给我打电话：“怎么办，摇中了500多号，连耦园都这么多人抢，西溪公馆岂不是更难买了？”
看到号子的那一刻，她甚至与老公争论，两人一起努努力，再多凑点首付，将原本打定主意买123㎡的想法放宽些，说不定能捡漏选上个稍大点的140㎡房源。
开盘那天，她揣着万分紧张的心情，一早便跑去蹲守，台上每读一个号子，她便揪心一分，结果还是落了空。每当说起这事，她总是沮丧不已。
香港兴业耦园 实景
耦园毗邻西溪湿地、五常湿地两大自然资源，不仅环境有优势，也具有较高的性价比。
要知道，去年在未来科技城核心区，高层二手房均价普遍破4万，而耦园的洋房，均价才28200-33000元/㎡。
对于想要扎根城西的人来说，总价预算三四百万，耦园挺合适的。
现场可以看到，耦园外立面已经完成了，整个小区的路面整修、绿化，也基本完成，门口的执勤人员也都就位，小区还未交付，一派严谨、宜居的景象，却已经呈现。
周边最具参考意义的小区，是一路之隔的滨江西溪之星，由洋房和排屋组成。
我实地探访了一下，据中介小哥称，目前西溪之星小区房源挂牌均价约4万5—4万6，成交房源多以洋房为主，比挂牌均价低上一些。
中介小哥向我推荐了一套房源，是目前小区里总价较低的，370万可以拿下。
这套房源是边套户型，89㎡3室，客厅超大采光面，室内又用欧式装修风格，整体纯白色调，显得亮堂。
据小哥透露，这套房源本月初才挂牌，房东打算置换大户型，因此将这套房卖出。
总价370万，均价算下来约41601元/㎡，低于小区挂牌均价。但从实际数据看，小区成交均价，比挂牌均价低上不少。
透明售房网好找房数据显示，西溪之星签约均价约31960元/㎡，最近成交的一套房源，约89㎡小户型，低楼层，以33411元/㎡的价格成交。
与耦园相比，还是有比较明显倒挂的。
STOP 3 北大资源·未名府
紧接着，我来到同样极受关注的北大资源未名府。地铁5号线五常站落定的消息出来后，未名府的准业主想必内心雀跃。
北大资源未名府紧邻地铁5号线五常站地铁口，预计今年6月，地铁5号线首通段通车，其中就包括五常站。
此前，项目周边基本以酒店式公寓为主，如西溪八方城，盛奥西溪铭座、豪波西溪润景等。
因此，去年年底才交付的未名府，可能会是第一个享受到地铁5号线通车福利的住宅小区。
抵达未名府，就被南门的大堂吸引，设计上颇具中国风特色。
北大资源未名府 实景
才刚交付，门岗就已戒严，我才走上前去向门岗的小哥询问，大堂的值班人员就通过对讲来了解状况。
目前整个小区几乎都处于装修状态，不少阳台上摆放着板材，电钻声随处都能听见。
我有朋友住在西溪润景，最近也在焦虑着置换住宅，提起未名府，她便对我说：“这房子离地铁站那么近，我羡慕死了。你看，房子一交付，业主们就迫不及待来装修了。”
小区东面是商业部分，外立面已完工。目前看来，周边人气并不旺盛，不过日后迎来地铁，想必又是另一番情景。
房子大部分楼幢去年底已经交付，业主还没捂热，在中介那里挂牌的却不在少数，几乎都是毛胚状态。
中介小哥称，北大资源未名府的房源，小户型均价约3万9-4万2，总价基本控制在350万以内。边套贵一点，有的挂牌均价达到4万8。
我看了两套89㎡的3室房源，户型一样，都是毛胚，挂牌总价也一样，都是350万。
这两套房源都是今年3月底挂牌的，中介小哥告诉我，其中一套在3月中旬曾经挂牌过，当时是340万的总价，就在最近，业主将价格上调了10万。
“一是不急卖，二是因为最近行情好了，业主根据行情上调一点，也是正常操作。”中介小哥解释。
在透明售房网好找房数据中，可以看到，本月未名府签约均价 34780元/㎡，近6个月，最高成交均价只有37564元/㎡，是3月中旬成交的一套89㎡房源。
而最低价很低，近6月最低签约价只有30819元/㎡，就在3月底，是一套89㎡低层房源。
中介小哥告诉我：“这些价格便宜的，基本是去年刚交付时挂出来的，今年入春以来，出货非常快；而最近挂牌的房源，价格门槛都略有提高，再过一阵子，5号线开通，低价房源消化完，可能均价会变成普遍4万了。”
但实际上，未名府的二手房面临着很大竞争。
项目周边有在售楼盘华夏四季，洋房还有2幢未入市，参考前期售价，精装均价30800元/㎡。
待售的远洋西溪公馆，全盘小户型占比约40%，在未来科技城十分紧俏。据了解，预计首开约500套，光小户型就有400多套。
还有万科五常车辆段项目。楼面价14490-18600元/㎡，规划有住宅、办公、商业、教育、体育中心、文化中心等业态。近85万㎡的体量，据说是目前全国最大体量的车辆段上盖物业之一。
体量大，产品类型丰富，又有地铁优势。无疑也将成为未名府二手房最大的劲敌。
STOP 4 滨江·铂金海岸
去年，轰动全城、红极一时的准现房，自然少不了滨江铂金海岸。
2018年11月，铂金海岸悄然领出最后58套房源预售证，精装均价33900元/㎡，647组家庭参与登记，中签率只有8.96%。
要知道，在那个时候，除了性价比非常高的房子，其他楼盘基本面临着“摇不起来”的状况。
铂金海岸位于之江路，是名副其实的“一线江景房”，石材外立面也成为它的加分项。
抵达小区，就能感受到江风，光环境来说，方圆几公里没有闹市、没有人声嘈杂，确实是静谧的宜居之所。
铂金海岸已于今年年初交房，去年摇号的两幢，也将在今年5月交付。
小区外立面早已建设完成，内部道路、绿化也已完工，南面与钱塘江隔着一条景观带，业主茶余饭后还能在小道中散步。
滨江铂金海岸 实景
在小区里，能看见不少房源正在装修，从窗外看，还有不少阳台晾了衣物。
我走访了附近具有代表性的两个二手房小区：绿城丽江公寓、郡原相江公寓。
这里的中介小哥对我说，在两个小区里，比较推荐绿城丽江公寓。有绿城的品牌加持，小区价格一直比周边贵，目前小户型挂牌均价约4万2。
我看了一套86㎡边套4房，挂牌总价400万，均价4万6。房子装修非常好，屋内清一色欧式风格家具，冰箱双开门。
中介小哥告诉我，去年3月，这套房就挂出来了，当时挂牌价格370万，一直没卖出去。就在这个月月初，房东见行情回暖，又把价格调高了30万。
在小区挂牌房源中，这套房源均价略高，价格3万出头也有不少房源可选。
我看了一套89㎡两室，总价只要290万，均价3万2左右。小哥和我透露，这套房价格低于市场价。因此，光这个月，就已经有10多组客户来看过了。
目前，房屋还在出租，房源楼层比较低，次卧又朝北，因此采光会稍受影响，但价格来说，是非常划算的。
“丽江公寓中间套成交价格，基本上在3万5左右。这个月，在我们店成交的两套，均价一套3万5，一套3万6，总价差不多320万的样子。”
郡原相江公寓更便宜一些，小哥告诉我，相江公寓目前房源挂牌均价3万7左右，成交价格3万2—3万4。
户型上，中介也更推荐丽江公寓。我实地看了一套相江公寓的88㎡两室，的确感觉阳台非常小，卧室一南一北，挂牌总价300万，均价约3万4。
这套房源也是近期才上架的，业主打算置换，因此将这套房卖出。
“这套房源价格是比较接近成交价的，要是诚心买，还有议价空间，不过不太大。”
我查了一下，透明售房网好找房数据显示，相江公寓最近成交了一套85㎡7楼房源，均价34232元/㎡；但在4月初，还有一套86㎡的2楼房源，以更低价格签约，均价只有2657元/㎡。
铂金海岸整体交付后，二手价格看似不错，但加上转手的手续费，能有多少获利，就有待商榷了。
目前，铂金海岸已有房源挂牌，均价约43175元/㎡，但暂时还没有成交数据。
结语
由于时间和天气关系，远在义桥的江湾城，没能去成。
这个预计今年6月底交付的红盘，在去年9月，一次领出最后608套房源，精装均价16523元/㎡，中签率只有4.66%。
当时，周边较高的二手房价格，是江湾城人气火爆的主要原因之一。以边上的御景蓝湾为例，去年8月，小户型挂牌价近30000元/㎡，实际成交均价25000元/㎡左右。
但透明售房网数据显示，近30天，御景蓝湾挂牌均价27187元/㎡，签约均价23560元/㎡，比起去年8月，下降不少。
决定红盘的特质不外乎两点：
一是地段足够好，坐拥配套红利；二是价格足够低，与板块内二手房形成倒挂价差。
但这一轮看下来，不难发现，那些年我们“抢破头”的红盘，已经没有当时那么神乎其神。而这背后最主要的原因，就是二手行情的调整。
但还是那句话，价差是一个动态指标，只有卖出那一刻，才能真正锁定。
所以，现在的跌，不代表以后继续跌，也有可能是复苏、反弹。
如今，杭州楼市正在迎来一波“牛市”，一手新房和地价，均迎来大幅反弹。在这样的行情带动下，二手房东们也是蠢蠢欲动。
毁约不卖、坐地起价的事情，时有发生。还有更多房东，开始调高二手挂价。
可以感受到，二手房有了一定幅度的反弹，不仅在于成交量，也在于成交价格。但这个价格，是否具备可持续性，还是要看“牛市”能坚持多久？
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文∣七喜
编辑∣二叔
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